Как разделить земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома, без согласия жителей

Спор, связанный с разделением земельного участка, рассматривал Верховный Суд РФ. Особенность дела в том, что оно дважды было рассмотрено в первой инстанции, дважды – апелляционным судом, 2 раза – судом округа, и, наконец, Верховный Суд РФ завершил спор, инициированный ТСЖ.

ТСЖ управляло домом, который был возведен застройщиком в рамках долевого строительства. Земельный участок площадью 1649 квадратных метров, на котором строился дом, был сформирован с назначением «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала». Право собственности на землю было оформлено за сторонним юридическим лицом, которое передало участок застройщику на условиях аренды для строительства дома.

Дом построили через 3 года. Спустя 6 лет ТСЖ, управлявшее домом, узнало, что несколько лет назад на основании заявления владельца земли предоставленный для строительства участок был разделен без ведома товарищества и собственников на два самостоятельных земельных участка: 363 квадратных метра для внутриквартальной территории и внутриквартальных проездов и 1286 квадратных метров для эксплуатации многоквартирного дома.

Посчитав раздел незаконным, ТСЖ обратилось в суд, где настойчиво защищало права собственников и смогло их отстоять, хотя борьба была длинной и трудной. Суд первой инстанции сначала удовлетворил требования ТСЖ: признал раздел земли недействительным, восстановил кадастровый учет участка, признал право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 квадратных метров за всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Апелляционный суд это решение отменил, посчитав, что в общую долевую собственность жителей может поступить лишь участок, на котором расположен сам дом и другие входящие в его состав объекты недвижимого имущества. Первоначальный земельный участок к таковым не относится, поскольку его разрешенным использованием являлось «проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала», что неравнозначно «проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа снова отменил решения нижестоящих судов, решив не отправлять дело на новое рассмотрение, и принял решение об удовлетворении требований ТСЖ.

Верховный Суд РФ оставил в силе решение суда округа. Он снова отметил, что право собственников в отношении участка, занятого их домом, должно защищаться судом как до постановки участка на государственный кадастровый учет, так и после его формирования. В связи с учетом результатов экспертизы, проведенный раздел земли нарушает права и законные интересы жителей дома.