Главная
-
Спецпроекты
-
"Я управляю своим домом"
-
Должен ли наниматель оплачивать разницу между муниципальным размером платы и платы, утвержденной на общем собрании собственников?

Должен ли наниматель оплачивать разницу между муниципальным размером платы и платы, утвержденной на общем собрании собственников?

"Я управляю своим домом"

В начале августа Верховным Судом РФ было рассмотрено дело № А60-6788/2018, которое трудно назвать сложным. Однако оно дошло до Судебной коллегии ВС РФ, которая вернула его обратно на рассмотрение в нижестоящий суд, поэтому мы решили написать об этой истории. Статья будет интересна тем, кто живёт в квартирах по договору найма.

Наймодателем помещений по этому делу было казенное учреждение Министерства обороны. Квартиры, собственником которых являлось Министерство, были переданы учреждению на праве оперативного управления. С иском к этому учреждению обратилась управляющая организация: она просила взыскать разницу между размером платы, установленным муниципальным органом для нанимателей, и размером платы за содержание жилья, предусмотренным договором управления с собственниками. Сумма иска относительно небольшая – 57 тысяч руб.

Арбитражный суд Свердловской области в иске отказал. Причинами отказа в решении суда указанны:

- отсутствие доказательств наделения учреждения правом собственности или каким-либо вещным правом на квартиры, наймодателем которых оно являлось,

- отсутствие доказательств согласования между управляющей организацией и учреждением порядка возмещения платы за содержание жилого помещения,

Управляющая организация подала апелляционную жалобу, в которой указала, что договором управления установлен порядок возмещения наймодателем возникшей разницы в тарифах, такой порядок предусмотрен для всех наймодателей, чьи квартиры имеются в доме, в законе нет требований о необходимости определять порядок возмещения разницы для каждого наймодателя.

Однако Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в своём решении от 05.09.2018 оставил судебный акт первой инстанции без изменения. Он добавил, что исковые требования о взыскании части расходов с наймодателя квартир, фактически переданных нанимателям, направлены на освобождение последних от платы за содержание в соответствующей части, хотя договор управления имеет правомерную цель – освободить публичного собственника от расходов на содержание жилья, возложив расходы управляющей организации на нанимателей согласно договорам найма.

Кассационная жалоба управляющей организации также была оставлена без удовлетворения Арбитражным судом Уральского округа в постановлении от 20.12.2018 N Ф09-7133/18.

Размер платы за содержание и ремонт для нанимателей по договорам найма был установлен постановлением мэрии города Новосибирск в размере 15,06 руб./кв.м. В том же постановлении было указано, что в случае установления платы на общем собрании собственников, отличающегося от указанного значения, то размер платы для нанимателей устанавливается с учётом результатов общего собрания. В доме, относительно которого возник спор, общее собрание утвердило размер платы 24,47 руб./кв.м.

На основании постановления мэрии суд сделал вывод, что раз этим документом предусмотрено определение размера платы для нанимателей квартир с учётом решений общих собраний, то нет оснований взыскивать с собственника помещений разницу, которую суд назвал задолженностью самих нанимателей.

Определением Верховного Суда РФ от 20.06.2019 N 309-ЭС19-369 дело было передано в Судебную коллегию по экономическим спорам.

Коллегия рассмотрела дело, признала выводы 3 инстанций необоснованными, отменила их решения и отправила дело на новое рассмотрение.

В Определении № 309-ЭС19-369 от 12.08.2019 Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие арбитражные суды не учли ряд обстоятельств:

В ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за содержание для нанимателей квартир по договорам найма утверждаются органами местного самоуправления.

Согласно ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ наниматели оплачивают содержание и ремонт управляющей компании, при этом если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер, утвержденный договором управления, то недостающая часть оплачивается уже самим наймодателем этой квартиры в порядке, согласованном с управляющей компанией.

Верховный Суд РФ отметил, что такое ограничение платы за содержание для нанимателей обусловлено, в том числе, тем, что эти граждане не принимают участия в общих собраниях собственников, к компетенции которого относится утверждение размера такой платы, поэтому они лишены возможности повлиять на ее размер.

Таким образом, Жилищным кодексом РФ прямо предусмотрено, что недопустимы требования к нанимателям оплачивать содержание жилья в размере, который больше платы, утвержденной муниципальными органами. Противоположные этому выводы нижестоящих судов противоречат положениям ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, согласно которой обязанность оплатить управляющей компании разницу лежит на наймодателе.

Кроме того, надуманным оказался довод судов об отсутствии договорных отношений между управляющей организацией и учреждением Министерства обороны РФ по поводу порядка оплаты разницы между муниципальным размером платы и размером, утвержденным на общем собрании собственников. По мнению Верховного Суда РФ, отсутствие такого отдельного договора не может быть основанием для того, чтобы отказывать в иске или перекладывать оплату возникшей разницы на нанимателей.

Согласно приказу Министра обороны РФ ответчик – казенное учреждение – является специализированной организацией, уполномоченной осуществлять функции Департамента жилищного обеспечения Министерства обороны РФ. Из договоров найма следовало, что наймодателем спорных квартир является именно учреждение. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих передачу другому лицу его полномочий наймодателя, что могло исключать возложение на учреждение обязанности оплачивать разницу в размерах платы.

Про довод судов об отсутствии у учреждения права оперативного управления на квартиры Верховный Суд РФ отметил, что отрицательные последствия неосуществления регистрации вещного права на помещения за учреждением суды неправомерно переложили на лицо, от которого совершение таких регистрационных действий никак не зависит, а именно на управляющую организацию.

Принимая решения о возвращении дела на новое рассмотрение, Верховный Суд РФ указал, что суды допустили существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на результат дела. Так как размер взыскиваемой задолженности и неустойки в нижестоящих судах не исследовался, то дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Обычно считается, что арбитражные суды более внимательно подходят к рассмотрению дел, чем суды общей юрисдикции, и выносят более мотивированные решения. Однако в данном случае был пример обратного: за несколько лет до этого дела Новосибирский областной суд по делу N 33-46/2014 признал аналогичное предыдущее постановление мэрии города об установлении размера платы для нанимателей незаконным в части учёта решения общего собрания при определении платы, которая должна вноситься нанимателями квартир.

Тем не менее, признание части постановления незаконным не помешало мэрии в следующий раз утвердить муниципальный акт в той же редакции, не соответствующей закону, а арбитражным судам – принимать это незаконное положение во внимание при рассмотрении дела.

Другие материалы проекта

Кому адресовать претензии по незаконным перегородкам в подъезде?

О рекламе и вывесках на многоквартирном доме

Эксперты разъяснили, кто будет управлять при выборе разных управляющих компаний

Взыскание неосновательного обогащения с предыдущей управляющей компании

Как разделить земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома, без согласия жителей

Эксперты объяснили, относится ли ремонт отмостки дома к капитальному ремонту

Новая практика о киосках на придомовой территории

Специалисты определили, когда собственники должны оплачивать капремонт, если многоквартирный дом вводился в эксплуатацию по частям

Инструкция: кто должен оплачивать содержания жилья пристроенного помещения

Верховный Суд РФ признал незаконным возведение перил к алкогольному магазину в многоквартирном доме

Названы нарушения при использовании средств капитального ремонта при специальном счете

Специалисты объяснили, кто должен платить за применение повышающих коэффициентов по коммунальным услугам

Эксперты объяснили, к каким последствиям приводит ввод прибора учета в эксплуатацию без потребителя

Инструкция: кто отвечает за содержание дома, пока не выбрана новая управляющая организация

Рекомендации АСУС МКД по ведению реестра собственников: почему нет объекта в ЕГРН?

Ответ на вопрос: кто несет ответственность за содержание многоквартирного дома с муниципальными квартирами

Судебная практика по взысканию платы за использование общего имущества провайдерами

Ответ на вопрос: кто должен возмещать затраты на установку общедомового прибора учета