Эксперты разъяснили, кто будет управлять при выборе разных управляющих компаний

Борьба за хорошие дома разворачивается не только между управляющими компаниями и ТСЖ, но и между самими управляющими организациями. Неразберихи в таких случаях становится ещё больше, потому что собрания проводятся параллельно или почти одновременно: управляющие организации выбираются почти одновременно, решения собраний оспариваются в судах, а следом проводятся новые.

В арбитражных судах постоянно встречаются дела между ГЖИ и обиженными управляющими компаниями, которые не получили дом в управление. Одно из последних решений, оставленных в силе Верховным Судом РФ, было вынесено по делу №А60-51438/2018 в Свердловской области.

Управляющей организации отказали во внесении изменений в реестр лицензий, и она обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании такого отказа.

Собрание по выбору её в качестве управляющей организации было проведено в конце 2017 года, или протокол оформлен таким числом (в подобных ситуациях бывает что угодно). В любом случае, в жилищную инспекцию с заявлением компания обратилась спустя 4 месяца, лишь в апреле 2018 года. Жилищная инспекция сначала приостановила рассмотрение заявления, так как к ней поступил другой протокол от действующей управляющей компании. На новом собрании жители приняли решение о расторжении договора управления с новой компанией и о подтверждении статуса действующей, старой компании в качестве управляющей организации.

По результатам проверки всех документов жилищная инспекция отметила, что последним волеизъявлением жителей было сохранение прежней компании, и отказала заявителю-кандидату в получении статуса новой управляющей организации дома.

Расстроенная управляющая компания посчитала отказ незаконным, а длительную проверку заявления и некритичность в отношении нового протокола – бездействием жилищной инспекции.

Суды проверили действия инспекции и не нашли в них нарушений требований Жилищного кодекса РФ и Приказа Минстроя РФ об утверждении Порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Отметим, что в данном случае ГЖИ обоснованно приостановила рассмотрение заявления, так как к ней поступило заявление от другого лицензиата (подп. «б» п. 10 Порядка). Отказывая во внесении заявленных изменений в реестр лицензий, инспекция руководствовалась последним решением общего собрания собственников.

Аналогичной позиции придерживались суды: так как решение собственников помещений о выборе в качестве управляющей организации прежней компании принято позже, чем решение о выборе заявителя, оно не оспорено, недействительным не признано, то действия ГЖИ являются законными.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, Арбитражный суд Уральского округа оставили жалобы управляющей компании без удовлетворения.

Они добавили, что жилищная инспекция проверяла на признаки ничтожности новое решение собрания, однако их не обнаружила, о чём составила мотивированное заключение.

Если жилищное законодательство наделяет лицензирующий орган полномочиями по проверке представляемых лицензиатом сведений на предмет их достоверности и непротиворечивости, это не значит, что при обнаружении в них несоответствий лицензирующий орган сам должен их устранить. Поскольку внесение каких-либо изменений в реестр носит заявительный характер, бремя доказывания их необходимости и обоснованности возлагается исключительно на лицензиата.

Верховный Суд РФ в Определении № 309-ЭС19-13868 от 23 августа 2019 г. завершил спор с жилищной инспекции, принимая её сторону: поскольку решение собственников о выборе в качестве управляющей организации заявителя принято позже, чем решение о выборе действующего общества, департамент обоснованно отказал заявителю во внесении заявленных им изменений в реестр лицензий.

Рекомендации для управляющих организаций:

При смене компании надо действовать оперативно: новая организация из примера выше слишком затянула процедуру перехода управления, а вторая, действующая организация все сделала быстро. Был ли на месте подлог или какая-либо недобросовестность - мы не узнаем, но в данном случае многое решает оперативность действий и активность самих жителей, которая обычно сводится к нулю. Даже если их подписи подделали, мало кому хватит силы воли пойти в полицию или в суд.

Стоит изначально добиваться хорошего отношения от собственников, чтобы они не хотели расставаться с вами и менять на другую компанию; либо наоборот – сделать все, чтобы они захотели поменять старую организацию на вашу. Обычные методы переманивания заключаются в установлении более низкого тарифа, а также в обещании или вынесении на голосование производства каких-либо желаемых работ. Однако чаще всего собственникам хочется просто меньше платить, невзирая на качество работ.

Иногда недобросовестные компании выбирают несколько корыстных собственников и либо платят им за проведение общего собрания по выбору нужной управляющей организации, либо просто включают в повестку вопрос о выборе инициаторов советом дома и установлении им вознаграждения как членам совета. Перспектива получать ежемесячное вознаграждение за счет соседей – хорошая мотивация. Поэтому подписи собираются быстро, и даже не приходится опускаться до подлога подписей и протокола собрания.

В таких случаях вас спасет только новое собрание по переизбранию себя в качестве управляющей организации. Параллельно можно оспаривать решение по выбору конкурента, но его результат сильно зависит от качества проведенного общего собрания, на которое вы повлиять не можете. Если таковое проведено хорошо и ничего не подделано, то поможет лишь новое собрание.

Рекомендации жителям:

Думайте о своем доме в перспективе, а не сиюминутными выгодами. Помощь нехорошей компании за какие-то персональные выгодные предложения может обернуться войной с соседями.

Если чувствуете, что инициатива смены компании происходит не от инициативной группы или совета МКД, а от самой новой организации, то стоит насторожиться, проверить эту компанию по работе с другими домами, узнать у жителей управляемых ею домов, устаивает ли их её работа. Иначе можно получить более худший вариант, чем был ранее. Также можно застрять в вечной смене управляющих компаний, двойных квитанций, постоянных общих собраниях с бюллетенями, которые будут отличаться только наименованием управляющей организации и в лучшем случае размером платы за содержание.