Как правильно оплачивать домофон?

Специалисты МойМКД рассказали, когда отдельная плата за обслуживание домофона законна, какие существуют официальные разъяснения и судебная практика по запирающим устройствам.

Законна ли дополнительная оплата домофона

Когда суды оценивают законность оплаты домофона отдельной строкой (квитанцией), они учитывают:

1. Входит ли домофон в общее имущество собственников. Домофон относят к общему имуществу, если совпадает хотя бы одно из условий:
- он был предусмотрен проектом дома;
- он указан в договоре управления в составе общедомового имущества;
- собственники на общем собрании приняли решение о включении домофона в общее имущество.
Важно: часть судов считают домофон общедомовым имуществом просто в силу закона, так как он обслуживает больше одного помещения.

2. Приняли ли собственники на общем собрании решение об оплате обслуживания домофона. Условия оплаты могут также содержаться в договоре управления, условия которого тоже утверждаются на общем собрании.

Если домофон не входит в общее имущество, то его обслуживание относят к дополнительным услугам, и для законного взимания платы нужно решение общего собрания. При наличии такого решения взимание платы – это законно.

Если домофон относится к общедомовому имуществу, то возможны варианты:

• обслуживание домофона включено в содержание, плата за него уже включена в ежемесячный размер платы за содержание жилья;
• обслуживание домофона не включено в перечень работ по содержанию и ремонта, поэтому размер платы определен отдельно (решением собрания, договором управления) и взимается дополнительно;
• содержание запорного устройства на двери входит в общую плату за ЖКУ, а собственникам выставляется отдельная плата за «трубку» в квартире, от использования которой можно отказаться.

Все эти случаи встречаются в жизни, а чтобы разобраться в конкретной ситуации – надо смотреть договор управления и решения общих собраний собственников.

Разъяснения органов власти

Из известных разъяснений органов власти есть старые письма Минрегиона и Минстроя РФ.

Письмо Минстроя РФ от 11 апреля 2016 г. № 10686-АТ/04

Минстрой выделяет две ситуации, от которых зависит, как должна начисляться плата:
- если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления, то оплата уже входит в состав ежемесячной платы за содержание жилья;
- если в договоре в перечне работ по содержанию общедомового имущества нет технического обслуживания запирающего устройства, то для начисления платы нужно решение общего собрания собственников и заключение отдельного договора с управляющей организацией или со сторонней организацией, обслуживающей домофон. В этом случае плата за домофон, порядок её изменения, порядок внесения платы указывается в таком договоре.

Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14

Министерство написало, что домофон обслуживает более одной квартиры, поэтому отвечает всем признакам общедомового имущества. Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общедомового имущества и является обязанностью управляющей организации.
По мнению органа власти, предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», по мнению Минрегиона является незаконным.
Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ

По мнению Минрегиона, заключение прямых договоров с собственниками на обслуживание общего имущества незаконно. Заключать договор на техническое обслуживание домофона как общего имущества должна управляющая организация, обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Если домофон не предусмотрен проектом, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.

Судебная практика

Наш регион известен делом № А07-33165/2018, которое в прошлом году дошло до Верховного Суда РФ.

Две домофонные компании пожаловались на управляющую организацию в антимонопольную службу. Им не понравилось, что управляющая организация внесла пункт о плате за запирающее устройство в стандартную квитанцию за ЖКУ. Дело в том, что сами домофонные компании еще с 2007 и 2009 года обслуживали домофоны во многих домах Уфы на основании отдельных договоров с собственниками и получали за это плату по отдельным квитанциям. А в 2015 году управляющая компания взяла и решила, что платить за домофоны собственники будут ей.

Антимонопольный орган посчитал это нарушением закона о защите конкуренции и выдал предписание, чтобы компания прекратила начислять и собирать плату за домофон.
Суды поддержали антимонопольную службу:

- устройства на дверях подъездов в установленном порядке в общедомовое имущество не включено;

- собственники на собраниях не принимали решения о замене лица, которое обслуживает домофоны;

- в рассматриваемом случае управляющая организация и домофонные компании являются конкурентами на рынке оказания жилищно-коммунальных услуг.

Суды пришли к выводу, что действия управляющей организации по замене незаконные, являются недобросовестной конкуренцией, выраженной в неправомерном внесении пункта «за услуги по обслуживанию ЗПУ» в квитанции на оплату коммунальных услуг.

Если самостоятельно оценить законность дополнительной оплаты домофона не удается, то есть смысл обратиться с заявлением о проверке в Госкомитет РБ по жилищному надзору.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook