Общество
ГорОбзор.ру
5 причин, по которым жителям Башкирии не удается поменять управляющую компанию
Чтобы сменить управляющую организацию, нужно провести общее собрание собственников. Однако одного лишь этого недостаточно: новая управляющая компания должна обратиться с заявлением в Госкомитет РБ, чтобы тот изменил сведения об управлении домом в специальном реестре лицензий. Только после этого новая компания сможет приступить к управлению домом. Более подробно процесс разъясняют специалисты из «МОЙМКД».
Госкомитет нередко отказывается вносить изменения. Мы проанализировали практику судов за последние два года, чтобы понять, почему у жителей не получается сменить управляющую компанию.
Во всех примерах ниже вновь выбранные управляющие организации или только что созданные товарищества собственников жилья оспаривали в суде отказ органа жилищного надзора, но проиграли.
1. Неправильно оформленный протокол общего собрания.
При оформлении итогов голосования на общем собрании надо строго придерживаться требований из Приказа Минстроя №44/пр: Госкомитет РБ иногда изучает документы дотошнее, чем суды.
Формально орган жилищного надзора должен проверять лишь признаки «ничтожности» решения, например, проверить наличие кворума (достаточность количества голосов). Но в нашем регионе пересчётом голосов дело не ограничивается.
Пример – дело № А07-711/2019:
Жители Уфы создали ТСЖ, но Госкомитет забраковал протокол общего собрания. Там не хватало сведений об общей площади жилых и нежилых помещений в доме, не было указано имя и отчество выступающего, не указана информация о присутствующих лицах, не все приложения к протоколу общего собрания были пронумерованы. Были и другие недостатки, которые могут показаться незначительными. Кроме того, на голосование о создании товарищества забыли вынести важный вопрос «об изменении (выборе) способа управления».
Другой пример – дело № А07-31958/2018:
Жители Салавата не смогли поменять управляющую компанию, потому что приложенные к протоколу реестр собственников и список присутствующих имели расхождения между собой, а также не было документов, которые подтверждали бы надлежащее уведомление всех собственников о собрании.
Ещё один пример – дело № А07-36365/2018:
Снова жильцы решили уйти от управляющей компании и создали ТСЖ, однако Госкомитету РБ снова не понравился протокол. В нём забыли указать реквизиты документов, подтверждающих право собственности инициатора общего собрания на его квартиру, проставить даты подписания в конце документа. Ещё не хватало одного обязательного приложения к протоколу – документов, подтверждающих уведомление собственников о собрании.
2. Неполный реестр собственников.
Реестр собственников является обязательным приложением к протоколу общего собрания, поэтому эта причина тесно связана с предыдущим пунктом. Любое собрание стоит начинать с получения (составления) полного и достоверного реестра собственников, чтобы потом не было проблем.
Пример – дело № А07-12130/2019:
ООО УО «Спектр» подала заявления в отношении пяти домов, однако обнаружилось, что в приложенных реестрах указаны сведения не обо всех собственниках. Суд поддержал Госкомитет РБ, указав, что «доказательства направления запросов в Единый государственный реестр прав на недвижимость со стороны общества, а также получения информации об отсутствии такой информации в ЕГРП материалы дела не содержат».
Управляющая компания ссылалась на то, что этот недостаток не повлиял на результаты собрания. Суд возразил, что при исчислении кворума использована неточная информация об общей площади, что влияет на достоверность расчёта кворума и правомочность общего собрания собственников по принятию решений о смене управляющей компании.
Другой пример – дело № А07-4745/2019:
Инициаторы собрания указали в реестре информацию по умершим собственникам, что право собственности «не переоформлено». Однако и Госкомитету РБ, и суду этого показалось мало: «нет доказательств о принятии мер как обществом, так и инициатором собрания по установлению собственников спорных помещений на момент рассмотрения заявления Комитетом».
3. Решение принял совет дома, а не общее собрание собственников.
Как будет управляться дом (управляющей организацией или товариществом), какой именно компании доверить это дело – должно решать только собрание собственников. Если это решает несколько человек из совета многоквартирного дома, Госкомитет откажет во внесении изменений в реестр лицензий.
Пример – дело № А07-25131/2018:
Совет дома принял решение о расторжении договора управления с одной УК и о заключении договора с другой управляющей организацией. Протокол собрания членов был передан в орган жилищного надзора, который обоснованно отказался менять информацию в реестре лицензий. Суды поддержали отказ: «при отсутствии решения собственников о выборе способа управления в лице управляющей организации, совет многоквартирного дома преждевременно выбрал новую управляющую организацию и заключил с ней договор управления, поскольку выбор управляющей организации относится к компетенции общего собрания собственников, а заключать договор управления председатель совета дома вправе только на условиях, указанных в решении общего собрания собственников».
4. Договоры управления подписало слишком мало собственников.
Подписать договор управления с управляющей организацией должны либо собственники, обладающие более 50% голосов по всему дому, либо председатель совета многоквартирного дома в случае, если общее собрание собственников доверило ему такое подписание. Иначе договор нельзя считать заключённым.
Пример – дело № А07-2108/2018:
ООО «УК „Жилищный сервис“» принесло в Госкомитет РБ один договор управления, подписанный с одним собственником. И надзорный орган, и суды сочли это недостаточным: у жильца мало голосов (меньше 50%), его никто не наделял правом подписать договор от имени остальных собственников.
5. В Государственной информационной системе ЖКХ не размещены необходимые сведения или документы.
Это больше зависит от новой управляющей компании, чем от собственников. С одной стороны, это обиднее – сделать всё, что требуется, и получить отказ из-за ошибок УК. С другой стороны, заставляет задуматься, правильный ли выбор сделали собственники, если компания не в курсе, что и где она должна разместить, чтобы взять дом в управление.
Пример – дело № А07-6440/2019:
Отказали ООО УК «Комфортный дом». Она нарушила сроки размещения в ГИС ЖКХ сведений о договорах управления в отношении пяти многоквартирных домов. Хотя по факту документы были размещены, суды сочли задержку – 8 и 10 месяцев по разным домам – слишком большой, и посчитали это существенным обстоятельством.
Случается, что управляющим организациям кое-как удается выиграть споры с Госкомитетом при схожих ситуациях, что говорит о противоречивости судебной практики.
Чтобы не испытывать судьбу, лучше сразу хорошо подготовиться: не только провести идеальное собрание собственников и оформить грамотный протокол, но и проконтролировать вновь выбранную управляющую организацию, насколько она правильно выполняет следующие шаги.
Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook