Экономика
Дарья Кинзикеева, фото ГорОбзор.ру
Застройщики Уфы не готовы к нововведениям о долевом строительстве
С 1 июля 2018 года вступят в силу новые поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Их суть в том, что ужесточаются требования к застройщикам, вносятся изменения процесса финансирования строек и всей системы, ключевым в которой станет принцип, «один застройщик – одно разрешение на строительство».
Что изменится?
С 1 июля для застройщиков, привлекающих средства дольщиков, вступают в силу некоторые поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вот основные:
- деньги дольщиков могут привлекать юридические лица только в форме ОАО и ПАО, в названии которых обязательно должно содержать уточнение «специализированный застройщик». Отметим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации.
- компания должна работать на рынке не менее трех лет;
- объем вводимого в эксплуатацию жилья должен быть не менее 10 тысяч кв.м;
- предусмотрен новый принцип: один застройщик – одно разрешение на строительство;
- вводится новая система финансирования строительства через эскроу-счета, то есть дольщики будет перечислять средства не застройщику, а уполномоченным банкам. На эти перечисления будут начисляться проценты. Застройщик получит средства только после того, как сдаст объект;
- финансирование строительства должно осуществляться через единый расчетный счет;
- особое внимание будет уделяться финансовой устойчивости застройщика;
- Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика;
- вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган;
- повышаются требования и к информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года;
- в проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией;
- вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года;
- расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства;
- совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства;
- в части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
Застройщики Уфы еще не готовы к новым поправкам, но нашли обход
В Башкирии под новые требования попадают около 70% девелоперов. Об этом сообщили организаторы круглого стола на тему «Как повлияют новые поправки на рынок недвижимости?».
Как утверждает начальник отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Ильшат Зарипов, застройщики еще морально не готовы к новым поправкам в федеральный закон, однако он выразил надежду на то, что выданных разрешений на строительство хватит еще на 2-3 года, что позволит рынку не оседать. Надо отметить, что на текущий момент наблюдается всплеск активности застройщиков, которые пытаются получить разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018 года для того, чтобы осуществлять строительство по старым правилам.
- О проседании рынка застройщики осведомлены. На сегодняшний день, так как я явлюсь руководителем отдела выдачи разрешений, темпы подачи заявлений от застройщиков очень увеличились. Я так понимаю, что застройщики не готовы к переходу на новый формат закона и пытаются создать для себя некий багаж полученных разрешений. За счет этого быть готовым к дальнейшим поправкам. Надеемся, что темпы строительства не спадут, объем выданных разрешений достаточно большой и покрывает 2-3-летний срок. Ныне действующие застройщики темпы сбавлять не будут, - сказал он.
Ильшат Зарипов объяснил, кого конкретно коснутся изменения. По его мнению, это органы исполнительной власти, которые будут контролировать и аккредитовывать застройщиков по требованию закона. Конкретно отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений данный закон не коснется, вся работа будет проходить в штатном режиме.
Что такое эскроу-счета?
Одной из поправок в закон является как раз то, что альтернативой долевого участия станет эскроу-счет. Использование эскроу-счета позволяет обеспечить исполнение обязательств и минимизировать риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Однако программ с использованием эскроу-счетами в Башкирии пока нет, они только в разработке, и банки смогут их представить лишь ближе к июлю. На данный момент работа с застройщиками ведется в рамках действующего ФЗ №204
Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт эскроу-счет:
Обеспечивает исполнение расчетных обязательств по договору;
Деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица, в нашем случае, в банке, которому они никак не принадлежат, и у него нет своего интереса в сделке;
Позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между застройщиком и дольщиком.
Как сказал один из представителей банков, присутствовавших на круглом столе, весь строительный рынок замер в ожидании того, что же произойдет.
Закон требует доработки
Член совета торгово-промышленной палаты Башкирии Борис Бондаренко высказал идею о том, что поправки в законе вызывают вопросы и требуют доработки. Ведь появляются риски того, что первичное жилье станет дороже, есть. Но представители банка утверждают, что смысл в повышении цен на «первичку» нет, ведь оно тогда не будет отличаться от готового жилья.
– Безусловно, любое новшество не идеально и не совершенно. Как бы не был закон хорош в том плане, что он направлен на защиту дольщиков, с другой стороны, он ужесточает требования к заказчикам и создает значительные трудности. Никто не знает, как себя вести: ни банки, ни застройщики, - сказал он.
Например, большим минусом для самого застройщика станет то, что он будет вынужден искать иные источники финансирования, что может вызвать удорожание строительства. Раньше таким источником были привлекаемые средства дольщиков. Не все застройщики имеют миллиардные финансы, и эксперты пророчат уход многих мелких строительных фирм с рынка.
Цены на квартиры вырастут на 10%-15% после вступления в силу нововведений
ГорОбзор.ру связался с профессиональным риелтором Еленой Андреевой и поинтересовался, как повлияют нововведения на цены на рынке недвижимости.
- Я предполагаю, что цены на первичное жилье повысятся на 15%, но некоторые аналитики говорят, что повышение цен может быть вплоть до 50%, но рынок этого «не переварит». Цены повысятся постепенно, застройщики не могут допустить провала спроса, - сказала она.
Ситуация на строительном рынке Башкирии
Ранее ГорОбзор.ру сообщал о том, что до 2024 года планируется увеличить объемы строительства жилья в России до 120 млн кв.м в год, тем самым улучшить жилищные условия 5 млн семей страны. Глава Башкирии Рустэм Хамитов отмечал, что в республике ввод жилья сократился на 10%, чтобы выполнить указ президента, необходимо наращивать строительство, как минимум в 1,5 раза. То есть Башкирии предстоит увеличить объем вводимого жилья с 2,5 млн квадратных метров до 4 млн квадратных метров в год. Рустэм Хамитов также запрещал чиновникам пиариться на проблеме обманутых дольщиков.
Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook