Эксперты рынка недвижимости рассказали, что станет с ценами на жилье в Башкирии в 2018 году

В конце октября Владимир Путин поручил правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Ожидается, что средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах банка и выдаваться застройщику строго под определенные работы. На рынке будут продаваться только готовые квартиры. По задумке властей меры должны свести к минимуму риски появления обманутых дольщиков. Однако инициативу неоднозначно восприняли участники рынка. Горобзор.ру опросил экспертов строительной отрасли о том, как законопроект в случае его принятия может отразиться на цене квадратного метра жилья.

Артем Арефьев, заместитель руководителя департамента по связям с общественностью ГК «Госстрой»

- 2017 год еще раз подтвердил тот факт, что рынок первичного жилья как республики Башкортостан, так и России в целом, в том виде, в котором мы видим его сейчас, является рынком покупателя. Этому способствуют несколько фундаментальных факторов: во-первых, объем предложения, который по сей день является в некоторой степени избыточным, во-вторых, рекордно низкие ставки по ипотечному кредитованию, и в-третьих, выгодные и удобные программы покупки жилья, которые застройщики предлагают сегодня своим клиентам. Благодаря подобным «тепличным» условиям в 2017 году было зафиксировано увеличение объема заключения договоров долевого участия, что, в свою очередь, стало причиной небольшой корректировки цен «первички» в сторону увеличения. Считаю, что тренд на повышение цен за квадратный метр в новостройках в следующем году продолжится, поэтому не могу не подчеркнуть тот факт, что именно сегодня – самое благоприятное время для инвестирования в первичную недвижимость. Что касается отказа от заключения договоров долевого участия населения в жилищном строительстве и перехода на проектное финансирование, о котором не так давно заявили в Минстрое России, то здесь все очевидно: подобные изменения так или иначе будут способствовать росту цен квадратных метров на рынке первичного жилья. В любом случае, с потребительской точки зрения, сегодня на рынке выигрывает тот, кто старается как можно раньше решить свой жилищный вопрос.

Эдуард Зубаиров, руководитель отдела продаж и маркетинга «Стройфедерация»

- В целом, по моим ощущениям, есть оживление на рынке, насколько оно будет продолжительным  - вопрос, потому что связано с ипотекой, по которой ставки с каждым кварталом уменьшаются, что стимулирует спрос. А насколько продолжительна эта стимуляция – это вопрос. По поводу проектного финансирования – все зависит от того, в какой форме в итоге закон будет принят. Потому что здесь куча моментов, связанных именно с финансированием банков. Суть в чем? Банки начинают финансировать стройку, застройщики начинают получать деньги не напрямую от дольщиков, а через банки. Цена должна вырасти. По разным оценкам, она может вырасти до 50% - даже такие цифры называют. Нужно понимать, как это будет регулироваться. Во-первых, как  я понимаю, там должен быть плавный переход, 3-5 лет, хотя говорят, что дают три года. Во-вторых, все зависит от политики банков …По самому негативному сценарию жилье может вырасти в цене на 30%, тогда количество возводимых объектов может сократиться. Более мягкие сценарии предполагают постепенный переход с долевого строительства в проектное. Банки субсидируют кредиты, которые выдают застройщикам на строительство этого объекта и при этом продолжают сохранять очень щадящие ставки по ипотеке – до 3-5%. Проще говоря, они зарабатывают и на застройщиках, и на покупателях. И поэтому здесь все будет зависеть от того, как себя банки будут вести. Мне кажется, сейчас это в кулуарах очень бурно обсуждается, и кто там победит в итоге, я не берусь судить. Естественно, все застройщики в таком режиме ожидания, что же там случится. Даже самым крупным застройщикам пролоббировать свои интересы не получится. Здесь, скорее всего речь о банках, которые, возможно, как-то могут повлиять на закон, мы как раз ждем, насколько их влияние будет сильным.

В том виде, в котором это сейчас обсуждается, мне кажется, это вообще опасно. Допустим, начинается стройка, зачастую за счет собственных средств, где-то на заемные. На стройку требуется энное количество денег, а по текущему состоянию заключено меньшее количество договоров, чем требуется. Застройщику нужно кредитоваться. Кредитоваться он скорее всего будет у того банка, который эту стройку финансирует. А в том случае, если застройщик по каким-то причинам не сможет выполнить какие-то обязательства – куча моментов. Однозначно одно: на строительном рынке под лозунгом приведения в порядок, скорее всего, начнется укрупнение. Вообще Герман Греф давно говорил об этом, в его грезах Сбербанк – это главный застройщик России в будущем. К этому запросто можно подвести. Один из возможных сценариев: текущих региональных застройщиков вообще просто не останется. Они или уйдут с рынка или будут приобретены более крупными компаниями. Которые или напрямую захватывать. «Сбербанкстрой» - главный застройщик страны, у которого, учитывая новые законы и правила рынка, будет больше всего ресурсов.  Возможный сценарий – что это будет стремительное, в геометрической прогрессии укрупнение рынка. На самом деле проектное финансирование – это не однозначное зло, это практика мировая, которая себя оправдала, в целом уход мелких застройщиков с рынка, я думаю, это правильно, потому что для того, чтобы строить качественно, нужен большой опыт, которого у них нет. Но в России еще чуть-чуть другой рынок. Три года на самом деле небольшой срок: в среднем предварительная работа по одному объекту ведется год-полтора. Три года – это полцикла проекта. Меня, как представителя застройщика, беспокоят ограничения, если законы будут приниматься. Но вот в таком виде, в котором сейчас это существует, застройщики будут сливаться либо с крупными федеральными, либо просто исчезать. Не могу сказать, насколько это скажется на конечном потребителе, скорее всего, жилье подорожает: на разумные 10% в течении двух-трех лет или на 30-50% - это вопрос. Для государственной политики и экономики опрокидывать рынок…  Наверно, это будет как-то постепенно, с какими-то ограничениями начнет работать закон. Очень трудно дать какой-то точный прогноз, не понимая, какие мотивы, какие именно инструменты проектного финансирования будут реализованы. Наверно, какие-то проценты прибыли заложены для банков от этих сделок, которые должны быть выше показателей уровня инфляции. Мне кажется, что такая схема, когда люди просто несут деньги в банк, а банк их выдает – не будет реализована, должно быть заложено вознаграждение банка. Даже если взять самые щадящие прогнозы, процентов на 10: эконом-класс стоил 50 тысяч рублей, условно говоря, будет 55 тысяч, комфорт и бизнес-класс стоил 80 тысяч – будет 90 тысяч рублей.

Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт»

- Вторичный рынок в этом году незначительно снизился на несколько процентов, первичный рынок наоборот немного увеличился, это произошло за счет перераспределения спроса в пользу новостроек: это и стимулирование спроса, и в целом пиар на государственном уровне идеи покупки новостройки. За счет этого доля покупок на первичном рынке в общем объеме сделок по жилью в многоквартирных домах достигла 50%, в прошлом году было несколько меньше. Ожидается, что в последующих годах доля покупок в новостройках будет возрастать, однако это вопрос спорный в силу того, что следуют изменения в законодательстве.

В структуре первичного рынка еще меняется спрос по квартирографии: если в какой-то момент был избыток однокомнатных квартир в новых проектах различных размеров и было довольно много инвесторов, которые эти квартиры покупали, то сейчас такие инвестиции для многих не очень выгодны, поскольку первичный рынок становится дороже, чем вторичный и квартиры больше покупаются для жилья. Мы замечаем хороший спрос на двух- и трехкомнатные квартиры.

Снижение ставок по ипотеке, которое наблюдалось с августа месяца, сильного влияния на цены, как это было раньше, не оказало и в будущем вряд ли заметно повлияет, так как рынок немного в другую стадию развития перешел. Сейчас снижение ипотечных ставок лишь чуть-чуть подстегивает спрос: кто-то, кто откладывал решение, совершил покупку, но это не отражается на ценах. В совместных программах субсидирования «банк-застройщик» это приводит к перераспределению спроса. По некоторым проектам, в частности в Санкт-Петербурге, есть даже ставки около 6%, в Уфе они пока чуть больше, люди охотнее стали брать ипотеку.

Что касается новостроек в целом, то начиная с середины следующего года можно ожидать появления следующей тенденции: в связи с изменением законодательства несколько, наверно, сократится количество вводимых новых проектов в следующем году. Вероятнее всего, рынок адаптируется, года через два может произойти некий недостаток новых проектов. Хотелось бы увидеть не просто новые проекты, но еще и современные проекты с новыми технологиями: энергосбережения, c современными коммуникациями и прежде всего, решенными в новой эстетике. Это могло бы привести к большему интересу покупателей.

В целом изменения законодательства в 2018 году могут привести к некоторому удорожанию. Некоторые коллеги в центральных регионах называют довольно серьезные величины, но я думаю, что это будет 10%, может быть, 15%, в пределах 20%, потому что рынок сам себя отрегулирует. Если эти суммы будут больше, то какое-то количество  покупателей не сможет купить, уйдет на вторичный рынок, где квартиры могут оказаться дешевле, предложение сузится.  А учитывая, что застраиваются сейчас огромные микрорайоны и жилые комплексы, то все равно город будет расширяться за пределы рек. Точечной застройки мало, это предложение будет все равно присутствовать на рынке, и большие проекты на территории за рекой не смогут присутствовать на рынке по слишком высоким ценам. Вообще есть еще такая тенденция, я ее назвала «социализация жилой застройки», удобно стало строить некий социальный формат жилья, как с госфинансированием, так и без него. Это декларация поддержки каких-то слоев населения, которые не могут дорого покупать квартиры. На самом деле такая стратегия практически единственно возможна при застройке больших территорий в пригороде, потому что там пока нет инфраструктуры и людей надо привлечь чем-то, это, как правило, цена. Поэтому такие форматы будут. Что же касается жилья в черте уфимского полуострова, здесь навряд ли стоит ожидать снижения цен на новые строящиеся проекты, поскольку есть еще стоимость земли, подведение коммуникаций и снос частного сектора, который теперь будет делаться силами самих застройщиков.

Елена Вершинина, пресс-секретарь Государственного комитета по строительству и архитектуре РБ      

- Повышение цен официально нигде прописывать нельзя еще, потому что правительство стремится к тому, чтобы поэтапно все сделать. Если отмена будет проходить поэтапно, то мы сможем избежать резкого скачка цен. Правительство федеральное и республиканское пытается всеми силами этого избежать. Мы еще даже не можем говорить, будет отменено или не будет, разговоры ведутся, но пока это все на уровне разговоров. Спрос на жилье в настоящее время немножко остановился, цены где-то падают, где-то нет.

По данным Госстроя РБ, за первые 10 месяцев текущего года в Башкирии введено 1,8 млн кв. м. жилья, что на 12,2% меньше чем за аналогичный период прошлого года. На 1 тысячу жителей республики приходится  445 кв. метров введенного жилья. По вводу жилья за 9 месяцев текущего года в Приволжском федеральном округе Башкирия занимает 2 место, уступая лишь Татарстану. В настоящее время по республике средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке 51,9 тысяч рублей (+2% за год), на вторичном – 48,8 тысяч рублей (-4,9%). По данным САН «Эксперт», в Уфе один квадратный метр жилья  на первичном рынке стоит 61,8 тысяч рублей, на вторичном рынке - 58,5 тысяч рублей.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook