Юрист из Уфы объяснил, чего ждать обманутым дольщикам

В Башкирии, как заявлял глава региона Рустэм Хамитов, в официальном реестре 1,5 тысячи обманутых дольщиков. Всего в зоне риска - порядка 6 тысяч участников долевого строительства. Общий объем необходимых средств для окончания строительства – порядка 15 млрд рублей. Власти обсуждают дополнительные варианты поддержки обманутых дольщиков, а также планы решения проблемы. Корреспондент ГорОбзор.ру Карина Мамаева пообщалась с юристом, специализирующемся на защите прав дольщиков - Айдаром Хызыровым.

- Как бы Вы охарактеризовали одним словом все то, что происходит в последние годы с обманутыми дольщиками?

- В части обманутых дольщиков я не готов подробно ответить, потому что я занимаюсь юридической помощью, консультирую людей, чтобы у них не было таких проблем.

- В ноябре прошлого года Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, а занялся этим Дмитрий Медведев и уже к концу 2017 года он подписал постановление о создании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, но и от него принято решение отказаться. Насколько это эффективно?

- Фонд сейчас существует и деньги туда вносятся. Идея отказаться от долевого строительства, несомненно, хорошая. Есть другие проекты, которые нравятся мне намного больше. Например, строительство домов с помощью счетов-эскроу и система поэтапного финансирования.

- Действительно, начиная с 1 июля 2018 года, россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства. Что это значит? Есть ли риски в этой схеме?

- Объясню в чем суть. Допустим, у вас есть деньги на покупку нового жилья. Застройщик берет не сразу всю сумму, а по частям. Составляется график приема платежей. Вы платите часть денег, и застройщик строит фундамент, после возведения нескольких этажей вы снова внесете сумму и так до тех пор, пока дом не будет сдан. На мой взгляд такое поэтапное строительство наиболее эффективно. Это уже практикуется в Англии, Арабских Эмиратах, Новой Зеландии и других странах. Это выгодно и дольщикам, и застройщикам.

Также есть программы проектного финансирования. Плюс в том, что в систему отношений между застройщиком и дольщиками включается банк, который контролирует распоряжение финансами. Особенность в том, что дольщик вносит деньги в банк, а застройщик получает эти средства только после того, как текущие работы будут выполнены. Это автоматически защищает права дольщиков. Если смотреть тенденцию, то такие программы должны прижиться в России и в Башкирии. 

- Также с 1 июля заработает принцип «Один объект – одно ООО». По вашему мнению, действительно ли это добавит прозрачность в процесс контроля за долевым строительством?

Часто сбой даже у серьезного застройщика возникает потому, что деньги перебрасываются с объекта на объект. Участки у крупных застройщиков дробятся между аффилированными ООО. Допустим, есть аффилированные ООО такого застройщика, этому ООО выдано разрешение на строительство трех домов. По одному дому инженер-проектировщик ошибся, пришлось укреплять породы, застройщик закладывал на стройку 500 миллионов рублей, а получилось все 850. Откуда они возьмут деньги? Дольщики же не согласятся доплачивать. Они возьмут из соседнего дома. Принцип домино – проблема начинается на строительстве одного дома, усугубляется на втором, на третьем.
- Как вы считаете, что нужно изменить в законодательстве, чтобы исключить риски стать обманутыми дольщиками? Возможно ли в России отказаться от долевого строительства вообще?

- Изменения, вступающие в силу с 1 июля 2018 года в идеале должны исключить все риски стать обманутыми дольщиками. Я считаю, что можно полностью отказаться от долевого строительства, но при условии, если перед застройщиками появится задача доказывать свою жизнеспособность и реализовывать до конца нормальные проекты. При стабильной финансовой ситуации это вполне возможно. Также, сейчас идет избавление от кооперативов. Кооператив – это объединение организаций. Когда жители Уфы, к примеру, подписывают договор и сдают деньги на квартиру своему кооперативу, которые в свою очередь передают средства на строительство застройщику. Однако тут есть опасность, что кооператив может продать ту же самую квартиру, но уже другим людям, т.е. есть риск двойных продаж. Проверить эти договора никак нельзя, потому что они не проходят государственную регистрацию через Росреестр, чего нельзя сказать о договорах долевого участия.

Некоторые изменения уже вступили в законную силу еще до 1 июля. Теперь кооперативы не могут таким образом привлекать деньги. У них должны быть права застройщиков, то есть они должны иметь в собственности земельный участок и разрешение на строительство. Учитывая объем строительного рынка я только «за» такие изменения, потому что многие мелкие застройщики просто не начнут сбор денег и строительство, что поможет избежать множество рисков.

- При нынешнем законодательстве реально ли получить компенсацию за задержку сдачи объекта? Если да, то как это сделать?

- Федеральный закон о долевом строительстве многоквартирных домов предусматривает меру ответственности застройщика за нарушение договора долевого участия как в случае нарушения срока сдачи дома, так и в случае передачи квартиры со строительными недостатками. Если участником долевого строительства является физическое лицо, то застройщик в случае нарушения сроков сдачи дома обязан выплатить неустойку. Сумма компенсации зависит от стоимости квартиры. К примеру, если квартира стоит 3 миллиона рублей, а застройщик нарушил сроки на полгода, то вы имеете право взыскать с него примерно 300 тысяч рублей. Однако суд может уменьшить эту сумму, несмотря на это все же 50-70% от суммы неустойки все-таки можно взыскать.

Если действительно сдачу дома задерживают, участник долевого строительства сразу же должен подготовить письменную претензию на имя застройщика и отправить ее по почте или лично. В претензии нужно указать номер договора, личные данные, копию паспорта, рассчитанную сумму неустойки и реквизиты для перечисления денежных средств. После этого стоит выжидать 10-15 дней и можно отправлять исковое заявление в суд. Далее, после вынесения судом решения есть два варианта: подать исполнительный лист в службу судебных приставов либо в банк, в котором обслуживается застройщик.

- А если у застройщика нет денег для выплаты компенсации своим дольщикам?

- Огромная проблема в Уфе именно в этом. Застройщик заблаговременно дробит свои «ООО» во избежание финансовых потерь. В случаях, когда он продал 80% квартир и понимает, что не успеет достроить дом, он на свои аффилированные структуры переводит квартиры и их продажа идет уже оттуда. В таком случае дольщик получить компенсацию не сможет, так как у фирмы размер активов оказывается очень маленьким. Такие фирмы напугать банкротством тоже не получится, потому что выплачивать компенсацию – это их вторичная обязанность. В таких случаях многое зависит от судебных приставов. Есть определенный алгоритм, который прописан в судебном производстве и его должны придерживаться, а именно: арестовывать счета в банках, в которых обслуживается компания застройщиков, разыскивать и арестовывать имущество должника. К сожалению, сам дольщик на это никак повлиять не может, все в руках судебных приставов.

- Какие ситуации самые распространенные с юридической точки зрения у обманутых дольщиков?

- Обманутые дольщики чаще всего задают один и тот же вопрос: что нам делать? Во-первых, им необходимо обратиться в госкомитет по строительству и архитектуре. В этом органе есть отдел по надзору за долевым строительством. Именно этот орган обязан проводить мониторинг по состоянию застройщиков, да и сами застройщики обязаны извещать этот орган обо всех изменениях в строительстве. Во-вторых, если стройка заморожена более чем на 9 месяцев, то люди, ожидающие свое жилье, автоматически попадают в реестр обманутых дольщиков.

Меня очень радует то, что люди начали консультироваться у юристов перед тем, как покупать квартиры у застройщиков. Легче предотвратить проблему, чем потом ее решать.

- Каких правил стоит придерживаться, чтобы обезопасить себя?

- Прежде всего не верить отзывам в интернете и рекламе. Зачастую ненадежные застройщики вкладывают в рекламу 20-30% бюджета, а то и больше. Тем самым денег на строительство дома становится все меньше. Также не стоит доверять незнакомым агентствам недвижимости и риелторам, ведь они сами могут получать какие-то проценты от продаж квартиры именно этому застройщику.

Грамотный дольщик должен обязательно промониторить всю информацию и проконсультироваться с юристом. От юриста вы сможете узнать, идут ли продажи у этого застройщика и насколько он стабилен и надежен, не наложены ли аресты на имущество, нет ли запрета на строительные работы.

- Как часто удается через суд добиться решения в пользу дольщиков, а не застройщика?

- Здесь все зависит от конкретных обстоятельств дела. Суд в первую очередь руководствуется фактическими данными и теми законами, на которые стороны ссылаются.

- Сколько стоит на сегодняшний день защитить свои права?

- Рынок очень разношёрстный. Есть профессионалы, которые работают в сфере защиты прав дольщиков уже давно, а есть юристы, которые в этой сфере не понимают ничего, но все равно за эти дела берутся. Прежде всего важно выбрать юриста, который будет компетентным в этом вопросе. В целом услуги защиты прав потребителей в сфере долевого строительства стоят от 15 до 60 тысяч рублей. Некоторые работают по предоплате, а некоторые по результату. Здесь все зависит от обстоятельств дела. Очень важно все-таки проконсультироваться с юристом перед покупкой квартиры. Нередко консультации проводятся бесплатно, либо, если дело требует более глубокого изучения, в среднем цена варьируется от 2 до 10 тысяч рублей.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook