Уфа
-9º -9º
17
январь
среда
ЦБ 56.3878 0.0309
MOEX 56.4950 0.1750
ЦБ 69.0243 0.2069
MOEX 69.2900 0.0950
НЕФТЬ 69.21 -1.35
Главная
-
Новости
-
Сильного падения цен на недвижимость в Уфе ожидать не стоит
Ко всем новостям

Экономика

Сильного падения цен на недвижимость в Уфе ожидать не стоит

Сильного падения цен на недвижимость в Уфе ожидать не стоит
Елена Андреева, САН Эксперт

В конце 2014 года я писала о том, что текущая ситуация не похожа ни на  2008 год, ни на 1998, и даже ни на 10-летнюю японскую стагнацию. На деле все совсем по-другому, и причины ситуации иные, мы видим валютную инфляцию, коррелирующую с санкциями и ценами на «экономикообразующий» фактор -  нефть.

 В настоящий момент можно предположить, что движение цены вниз продолжится, и в зависимости от общеэкономический ситуации  будет сохранить такой уровень несколько месяцев. Темп снижения будет зависеть от новых новостей экономики, но высоким не будет из-за инфляции.

Уровень поддержки снизу на данный момент (с учетом именно последних новостей о ставке рефинансирования и  повышения стоимости ипотеки) – 62- 65 тыс руб\кв.м., что означает снижение от докризисного уровня всего на несколько тысяч рублей за кв.м. и не более. Правда, чтобы ускорить срочную продажу, продавцы идут иногда на больший торг. Инфляционное завышение цены борется со снизившимся спросом относительно предложения.

Веским отличием текущего рынка от ситуации 2008 года является то, что на фоне валютных ситуаций снижение цены рынка недвижимости сопровождается снижением покупательной способности рубля в целом, инфляцией цен, что по тенденции компенсирует одно другое. Поэтому смысла ждать значительного снижения или дна рынка нет – накопления обесцениваются. Именно это может спасти покупателей и продавцов от ценовых разочарований. Не ждать, если есть реальная необходимость проживания. И не ждать покрытия инфляции, если вы инвестор. Ждать можно только в одном случае  - если денег на объект не хватает, а ипотеку взять совсем не получается. Инфляция резко обесценивает накопления.

Вместе с политикой и экономикой ипотека все-таки регулирует рынок недвижимости Уфы. Но не настолько здесь значимы сами ставки по абсолютному значению, сколько иные, скрытие на первый взгляд факторы. Само по себе повышение ставок, например, с 13 до 15% не сильно повлияло бы на решение взять кредит в 1,5-2 млн руб, если этот замысел был. Так как при таких суммах кредита ежемесячный платеж, а он и так был бы велик, является основным ограничением. Важнее сейчас стали ограничения банков при одобрении заемщиков, именно они сейчас пока играют основную роль – по отраслям, дополнительным доходам, созаемщикам, поручителям, минимальному первоначальному взносу. Но ставка в 17-18% пока является психологическим рубежом (это уровень периода развития ипотеки, который многие помнят)

Снижение спроса, конечно, коснется некоторых новостроек, которые покупатель может счесть более критичными по срокам строительства. Количество необоснованных страхов в начале года резко возросло. И банки резко ограничили кредитование новостроек. Более 70-процентов продаж прошлого года было с использованием ипотечных средств, а первоначальные взносы по кредитам были небольшими.  Поэтому малодоступность ипотеки ударила прежде всего по новостройкам, исключая разве что Сбербанк России. Поэтому и субсидировать ипотеку правительство хочет именно в этом сегменте.

Но самым важным для застройщиков в будущем году будет сохранение не только темпов строительства, но и качества, которое страдает в подобных годах в первую очередь. Часть спроса перетечет частично на вторичный рынок, которые все-таки немного подешевел, и, возможно подешевеет еще немного, и на загородный сегмент эконом-класса.
Цены застройщиков снижаться пока не будут, так как уровни их продаж в декабре были превышены втрое, и финансовый резерв у многих есть. Если же будут необходимы пополнения кассовых разрывов, то застройщики будут скорее объявлять точечные акции на отдельные квартиры.

Недвижимость во время кризиса никогда  не сдавала свои позиции быстро  и  всегда оставалась средством для возможного сбережения рублевых накоплений. Поэтому сильного снижения ждать не стоит, проще воспользоваться будущим преобладанием количества продавцов над покупателями. В подобных ситуациях выбирать удобнее, объектов гораздо больше и торг уместен. Почему не будет сильного снижения цен, тоже объяснимо – налоги. Либо собственник избавляется от активов, либо начинает считать его дороже только потому, что дороже становится его содержание. Казалось бы, должно быть наоборот…

На рынке вторичного жилья же повышение коммунальных и прочих платежей почему-то цену не снижает. Надо учесть и огромное количество инвестиционных квартир последних лет. Они значительно пополнили предложение по аренде, теперь объектов тут больше, чем спроса. Приумножить деньги тут конечно не удастся. И часть из них все равно поступит в продажу в связи с личными ситуациями собственников, и спровоцированными политикой и тратами конца 2014 года

Последние дни постоянно слышится фраза: «а как сейчас вложить, чтобы приумножить», «а как я заработаю если..».  К сожалению, никак. Инвестиционная стратегия текущего периода – сохранить и минимизирвовать убытки, связанные с инфляцией и будущими и прошлыми политическими решениями. Прогнозировать рынок в подобных ситуациях, зависящих скорее от действий политиков, слишком сложно.

Активность рынка. В начале 2015 активность на рынке недвижимости заметно снизилась. Но не только по ипотечным и экономическим причинам. Народ просто поддался товарной панике конца 2014 и серьезно потратился, выставляя сейчас на сайтах объявлений, как оказалось, не очень нужные купленные товары. Вряд ли ситуация продлится долго, некоторая активизация спроса все равно постепенно происходит. Активности начала 2014 ждать конечно не стоит, но и стагнации рынка не будет. Приоритеты сместятся снова на вторичный рынок как более надежный с точки зрения готового объекта недвижимости и возможности проживания в нем. Также мы прогнозируем выброс на рынок большого количества так называемых обремененных квартир, квартир в ипотеке, где собственник-заемщик не может платить кредит дальше. Такие квартиры должны оцениваться немного ниже рынка, дабы на фоне большого количества предложений привлечь покупателя. Так как схема покупки дольше и замудреней. Теоретически они должны быть дешевле на 10-15%, но собственник не готов  к этому, и в результате в этом подсегменте наблюдаются продолжительные сроки экспозиции. В результате слишком длительной экспозиции заемщик теряет гораздо больше неявных издержен, в том числе усугубляет негативную кредитную историю.

И наконец: Росстат. Инфляция за январь 2015 года составила 3% (36% годовых). При таких условиях сильного падения цен на недвижимость не будет, некоторое снижение  - и не больше. Именно инфляция, причины которой - валютные, компенсирует снижение, которое могло бы быть по экономическим и ипотечным причинам. Собственники-продавцы слишком ценят свои активы.

Читайте также

Экономика

«НефАЗ» поставил более 100 газовых автобусов по программе субсидий из госбюджета

Экономика

В Башкирии в 2015 году посадят 8 тысяч гектаров леса

Экономика

ОНФ предлагает вернуть рекламу «национальной продукции» на кабельные каналы

Реклама

Экономика

Железнодорожники Куйбышевской дороги перечислят в бюджет более 10 миллиардов рублей

Экономика

В Уфе пройдет Уральский форум «Информационная безопасность банков»

Экономика

В феврале башкирские пенсионеры получат повышенные пенсии

Экономика

ТОП-5 самых высоких зарплат января 2015 года в Башкирии

Экономика

В Башкирии план по платежам в бюджет за использование лесов перевыполнен

Экономика

Правительство России опубликовало антикризисный план: закупка импортных лекарств будет ограничена

Экономика

Новейшие российские автозаки собирают в Мелеузе

Экономика

Рынок труда Башкирии: Зарплата в 2015 году расти не будет

Реклама

Экономика

Январь 2015: в Башкирии продолжают расти цены на продукты

Экономика

Некоммерческие организации Башкирии приглашают на профессиональный конкурс

Экономика

Каждый десятый житель Башкирии ощущает себя нестабильно на рабочем месте

Экономика

Республика хочет получить свою долю акций «Башнефти»

Экономика

Правительство Башкирии вдвое снизит стоимость автобусов, работающих на газе

Экономика

Лесная лаборатория Уфимского лесничества отмечает полувековой юбилей

Экономика

Госдума хочет снизить налог для малого бизнеса

Экономика

Почта России переходит на макрорегиональную структуру управления

Экономика

Лесная паспортизация районов Башкирии завершится 1 июня 2015 года

Реклама

Экономика

МСП Банк: Что делать малому бизнесу в условиях кризиса?

Экономика

Агентство АСВ не теряет надежды реанимировать разорившийся Национальный банк «ТРАСТ»

Экономика

Уфа копит силы для нового рывка в развитии

Экономика

Население Башкирии не хочет строить деревянные дома

Экономика

Правительство Башкирии окажет помощь крупным инвесторам

Экономика

Центр микрофинансирования Башкортостана сохранил высокий рейтинг

Экономика

Платежная система Visa перестала обслуживать российские банки в Крыму

Экономика

Всего в Башкирии от «ледяного дождя» пострадало 5474 гектара леса

Реклама

Экономика

Куйбышевская ЖД заплатила в 2014 году 9 миллиардов рублей налогов

Экономика

В Башкирии займутся созданием и реконструкцией защитных лесополос

Экономика

АФК «Система» будет судиться с Уралом Рахимовым

Экономика

В ПФО состоялось заседание Совета бизнес-омбудсменов

Экономика

Принят бюджет Уфы на 2015 год

Экономика

Башкортостан остается лидером в ПФО по производству лекарственных средств

Экономика

В Башкирии цены на потребительские товары выросли почти на 10 процентов

Экономика

Авторы образовательных программ в области социального предпринимательства в Башкирии приглашаются к участию в конкурсе

Реклама

Экономика

Башкирия является одним из активных участников российско-китайского проекта «Волга-Янцзы»

Экономика

Тарифы на электроэнергию в Башкирии увеличатся со второго полугодия

Экономика

В Башкирии пришли к выводу, что хлеб дорожает по объективным причинам

Экономика

Эксперт СМП Банка: Малому бизнесу придется адаптироваться к новым реалиям

Показать еще новости