САН «ЭКСПЕРТ»: Перспективы рынка недвижимости Уфы не так печальны

Перспективы таковы: медленно, но не так страшно, как в 2008. 

 

Общие перспективы для российской экономики в целом, да и для рынка недвижимости в частности отнюдь не радужные, но и настраиваться на провал или крах совсем не стоит. Такой вывод сделали эксперты, принявшие участие в работе круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» 

 

В ближайшем будущем вероятность отмены санкций против России нулевая, заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталья Орлова. Правда, она оговорилась, что нужно разделять санкции США и Европы. Санкции Евросоюза через год могут истечь, поскольку за последние десятилетия сложились длительные торговые отношения между Европой и Россией. И санкции тоже бывают разные. 

 

Технологии. Запрет на экспорт в Россию новых технологий, но новыми технологиями сейчас так и пышет Китай и его окружение. Рынку недвижимости это и не помеха в целом.

 

Финансы. Есть список банков, которым запрещен выход на долгосрочные долговые рынки (в основном это госбанки). Практически они оказались отрезанными от финансовых рынков Запада. Это скажется на ипотеке, причем скорее не на ставках, а на ужесточении выдач. Но наше население и так закредитовано. Рано или поздно кредитоспособность снизилась бы естественным путем, и рынок недвижимости это видит и чувствует уже с весны, ДО санкций и прочих политик

 

Есть еще сложность с техникой работы банков. Раньше банковские платежи управлялись гораздо легче, сейчас же введено много новых процедур. Но требования ФСФМ уже давно знакомы многим отраслям. Сейчас же это сказывается на продолжительности сделки,  большом количество технических и регламентных ошибок.

 

Тарифы и цены. В последние годы мы привыкли понемногу импортировать дефляцию, поскольку в мире наблюдались дефляционные явления, а для России инфляция на уровне 6-7% – было достаточно большое достижение. Сейчас ситуация меняется: перспективы инфляции на следующий год существенно ухудшились за последние месяцы. Самое главное в этой связи – инфляционные ожидания, связанные с ограничениями на импорт. Цены на продовольственные товары должны вырасти на 1,5 процентных пункта. За август-сентябрь рост составил 0,5%, так что еще на один пункт цены должны вырасти. Сейчас уровень инфляции составляет 8%, еще один процентный пункт – это шок от импортных ограничений.

 

Но в следующем году будут действовать не только последствия импортных ограничений. Ожидается налоговый маневр в нефтяной отрасли. Там налогообложение сдвинется с добычи сырой нефти в сторону переработки нефтепродуктов на НПЗ. В первую очередь это вызовет рост цен на бензин. Но так или иначе это еще увеличит цены на потребительские товары минимум еще на один процентный пункт.

 

Кроме того, в следующем году произойдет рост тарифов естественных монополий, которые сейчас заморожены, они поднимутся на 7-8%, что прибавит еще пункт к уровню инфляции. Если суммировать все эти факторы, то от уровня инфляции 8% мы достаточно легко можем оказаться на уровне 10% уже к середине следующего года. 

 

Ипотека. Темпы роста депозитного рынка в России за первые полгода снизились с 20% до 8%: эти средства во многом перекочевали в недвижимость, да еще и с использованием ипотечного «плеча». Если такой переток продолжится, то, возможно, он перекроет брешь на рынке недвижимости, возникающую из-за ослабления платежеспособного спроса, вызванного снижением реальных доходов населения.

 

Спрос на ипотечное кредитование есть, он никуда не делся, и мы его видим ежедневно. Более 80% сделок на типовом рынке – ипотека, и на первичном рынке тоже. Однако неясно, насколько будет сохраняться платежеспособный спрос в необходимом объеме. Опасения вызывает закредитованность населения.. И сейчас основной спрос склоняется не столько к новостройкам, сколько к улучшению жилищных условий, то есть к операциям на вторичном рынке. Продавая имеющееся жилье, люди либо покупают другое, побольше, либо разъезжаются по разным квартирам. И для оплаты первого взноса либо используют имеющееся жилье, либо пытаются получить потребительский кредит, который с каждым месяцем получить все труднее. Вероятно, что многие риэлторы вспомнят СХЕМУ ОБМЕНОВ.

 

На рынке резко возросло число отказов ипотечным заемщикам либо обратившимся соглашались выдать меньшую сумму по сравнению с запрошенной. Хотя мы видим, что причина еще и в платежеспособности заемщиков – эконом-класс, низкие доходы, наличие кредитов, иждивенцев и еще кучи «несмягчающих» обстоятельств. Рынок насыщен ипотечными предложениями тем не менее так, что ограничение финансирования может быть покрыто снижением количества «ипотекоспособных» заемщиков. 

 

Отток средств с банковских депозитов еще не начался, поэтому обращаться за ипотекой люди все-таки будут, используя эти накопления, ожидая небольшого снижения цен на рынке недвижимости. Так как уже сейчас сделки проходят с торгом, и покупателя ждут бОльшее количество продаваемых объектов, чем ранее.

 

Строительство. Компании, которые работают на рынке не год-два, имеют достаточный опыт подготовки к подобным ситуациям. Но именно в 2014 году в Уфе выведено много крупных проектов, квартальной если не сказать микрорайонной застройки. Расчет в таких проектах – на постепенные продажи. Но их много, и демпинговые акции исчерпывают платежеспособный спрос даже раньше времени

 

Следующий год будет тяжелым для девелоперов, так как за послекризисные годы начато очень много проектов, а все они требуют финансирования. Проектное финансирование застройщиков банками заведомо повышает цену объекта для покупателя, что не в тему текущей ситуации. Стройка, может, и будет идти, а покупателя не будет, или он уйдет на более дешевый объект. Дополнительно не радуют политика властей, направленная против инвесторов в недвижимость: законопроекты, касающиеся налогов на роскошь, изменений администрирования налогообложения в сфере недвижимости, запрет соинвестирования, сложность узаконения в собственность таких объектов, реализованных даже до внесения изменений в закон. 

 

Эксперты также ждут  более резкую дифференциацию успешных и неуспешных девелоперских проектов, так как покупатель станет намного более разборчив в выборе. Хотя это будет актуально наверное только для регионов, где уже хотя бы несколько лет реализуется достаточное количество объектов. 

 

Если же говорить об Уфе, то широкое предложение ликвидных и комфортных проектов по всем районам и пригородам появилось в конце 2013 – 2014, именно поэтому первое полугодие 2014 массово покупались именно новостройки на низкой стадии строительства. И в ипотеку.

 

Необходимо. Необходимо будет предлагать потребителю очень качественный продукт по доступной цене, улучшение качества проектов эконом плюс класса, насыщение их инфраструктурой уровня бизнес-класса, но с сохранением небольших площадей квартир. Как известно, во время кризиса в наибольшей степени страдает бизнес, а в кризис объекты эконом-класса перетягивают  часть покупателей с рынка бизнес-класса. С другой стороны, хороших объектов бизнес-класса и так мало, не хотелось бы, чтобы под шумок кризиса заявленное качество «сползло» на несколько пунктов вниз, так как площади квартир проекта уже не изменить, не сделать их меньше, а проект полностью не переделать под тип покупателя. 

 

Развитие мелкого и среднего бизнеса в Уфе сталкивается с трудностями не только из-за последних рыночных изменений. Избыточное количество коммерческих площадей, предлагаемых в аренду, было заметно еще год назад, и мы писали об этом. И причины были в избыточности мега-моллов, транспортной архитектуры Уфы и прочего. Поэтому в целом тенденция была и есть. Для открытия же новых торговых точек нужны идеи, в том числе привозимые многими мелкими бизнесменами из Европы и прочих стран. А везти, видимо, уже нечего. Или бизнес боится в очередной раз столкнуться с ограничениями нашего местного менталитета. 

 

Любой город проглатывает лишь ограниченное и четко просчитываемое  количество предприятий того или иного типа. С развитием интернет-торговли объемы некоторых сегментов сферы потребительских товаров сузились значительно. Сфера услуг также и была не столь востребована в нашем обществе. Рынок коммерческой недвижимости скорее был в последние годы инвестиционным, нежели чем направленным на реальный бизнес. Поэтому круговорот арендаторов на красных линиях Уфы не прекращался и продолжается сейчас.

 

Правило непрекращающейся рекламы и повышающегося качества. В такие периоды как сейчас, чаще выживают даже не те, кто лучше выстроил бизнес, а те, кто морально и финансово был готов к ситуации на длительный срок, и предусмотрел изменения в бизнес-процессах не в ущерб качеству (!). Именно о последнем забывают те,  кто начинает так сказать «резать косты», иными словами снижать затраты, не замечая мелочей, снижающих качество. 

 

Вспоминая прошлый кризис, хочется отметить, что большинство граждан не обладают огромными деньгами и доходами,  не мучаются сомнениями, куда их вложить, чтобы не потерять, а  продолжают жить такой же жизнью, покупать недорогие товары, одежду на распродажах, и так далее, в том числе и приходят в наши с вами предприятия. Их рынок гораздо шире, чем рынок лакомых инвесторов и капризных покупателей элит-класса с деньгами. Последние же в силу своего менталитета до последнего, даже если и из последних сил, сохраняют свои потребительские привычки, дабы «не ронять планку». 

 

Но то, что потребителю надо предлагать в кризисные годы, должно быть немного дешевле, но (или хотя бы, если не дешевле) гораздо лучше или необычнее по качеству. А вот это, особенно и с позитивными эмоциями может делать в кризис далеко не каждый бизнесмен или предприятие. Потребитель же пойдет туда, где будет комфортнее, а не будет звучать в каждом углу слово «кризис», сопровождающееся постоянным финансовым нытьем. 

 

Поэтому, держимся, господа, все далеко не так плохо, как нам хотят навязать средства массовой информации.  И думаем о качестве своего дела.